Menghitung Harga Tanah Per Meter – Ketika ingin jual beli tanah, maka kita perlu mengetahui kisaran harga tanah yang ada di sekitar lokasi tanah berada. Kita bisa melakukan survei dengan mendatangi kelurahan ataupun bank.
Mungkin hal ini terdengar cukup merepotkan. Akan tetapi opsi lainnya Anda bisa mengetahui kisaran harga tanah per meter dengan melihat Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP. Anda bisa menjumpai NJOP ini pada struk pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
Setiap daerah mempunyai nilai NJOP yang berbeda-beda. Maka dari itu kita perlu mengetahui bagaimana cara menghitung nilai NJOP jika ingin mengetahui kisaran harga tanah. Perlu dicatat, cara ini hanya bisa dipakai sebagai pembanding saja. Sebab harga tanah di pasaran biasanya jauh lebih mahal dari NJOP.
Berikut kami jelaskan lebih lanjut seputar cara menghitung NJOP untuk mengetahui kisaran harga tanah per meter. Sebelumnya kita awali dengan membahas seputar NJOP.
Baca juga: Cara Balik Nama Sertifikat Tanah
Pengertian NJOP
Jika ingin membeli tanah maka Anda harus mengetahui apa itu NJOP dan besaran NJOP. Dengan begitu Anda akan mengetahui dana yang perlu disiapkan untuk membeli tanah incaran Anda.
NJOP adalah harga rata-rata yang didapatkan dari hasil transaksi jual beli properti. Nilai Jual Objek Pajak ditetapkan negara sebagai dasar pengenaan pajak bagi perhitungan PBB atau Pajak Bumi dan Bangunan. Itulah mengapa NJOP sering dijadikan patokan pada transaksi jual beli rumah atau tanah.
Aspek-aspek dalam NJOP
Di dalam NJOP terdapat setidaknya tiga aspek yang dijadikan sebagai dasar perhitungan. Antara lain perbandingan harga objek, nilai perolehan baru dan Nilai Jual Objek Pajak Pengganti. Berikut penjabaran ketiga aspek tersebut:
- Perbandingan harga objek: merupakan perbandingan harga objek yang berdasarkan pada perbandingan antara nilai NJOP dengan objek properti lain yang sejenis dan letaknya tidak berjauhan, serta sudah diketahui harga jualnya.
- Nilai perolehan baru: nilai perolehan baru adalah metode yang didasarkan pada perhitungan biaya untuk memperoleh properti yang dibeli dan dikurangi kondisi fisik properti yang sudah dibeli.
- Nilai Jual Objek Pajak Pengganti: juga disebut NJOP Pengganti. Merupakan penentuan nilai pajak yang berdasarkan hasil produksi objek pajak yang bersangkutan.
Menghitung NJOP per Meter
Selanjutnya kita bahas bagaimana cara menghitung NJOP tanah per meter. Untuk mengetahuinya harus didasarkan penilaian tanah dengan menggunakan pendekatan perbandingan harga pasar. Penentuan NJOP tanah per meter persegi ini sebenarnya dilakukan oleh Pemerintah Daerah setiap tahunnya dan dilakukan secara massal. Penentuan tersebut dilakukan untuk menentukan besaran NJOP untuk biaya PBB.
Perbandingan harga tanah bisa kita lakukan dengan mengambil data harga lewat penjual, pembeli, notaris, badan pertanahan (BPN), ataupun agen properti. Di samping itu perbandingan juga dilakukan dengan melihat beberapa faktor yang bisa mempengaruhi harga tanah. Contohnya lokasi, fasilitas yang ada di sekitarnya, aksesibilitas, kondisi tanah dan lain sebagainya.
Menentukan Harga Jual Properti dari NJOP
Saat ingin menjual properti, ada dua cara yang bisa kita manfaatkan untuk menentukan harga jualnya. Pertama adalah dengan melihat harga pasaran yang ada di sekitar properti yang akan dijual. Dan cara berikutnya adalah menentukan berdasarkan NJOP.
Di samping itu ada beberapa poin yang bisa dijadikan pertimbangan dalam menentukan harga jual properti atau rumah. Seperti harga tanah, harga bangunan dan taksiran harga keseluruhan.
Harga Tanah
Pertama-tama yang harus kita ketahui adalah kisaran harga tanah. Caranya seperti yang sudah kami jelaskan di atas, dengan mencari informasi di kantor kelurahan atau bank dan melihat NIlai Jual Objek Pajak yang tertera dalam struk pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
Contohnya kita mempunyai lahan dengan luas 200 m2. Sedangkan berdasarkan informasi yang berhasil kita kumpulkan diketahui bahwa harga tanah di sekitar lahan yang akan dijual adalah Rp 1 juta per meter. Jadi dapat kita ketahui bahwa total harga tanah yang akan kita jual adalah Rp 1.000.000 x 200 m2 = Rp 200.000.000.
Harga Bangunan
Sesudah mengetahui harga tanah, mak kita juga perlu mengetahui harga bangunan rumah. Hanya saja untuk poin ini kita tidak bisa membandingkannya atau bertanya ke lingkungan sekitar.
Yang perlu dipertimbangkan adalah akumulasi dari biaya pembangunan yang sudah disesuaikan dengan kisaran harga saat ini. Misalnya kita memiliki bangunan dengan luas 80 m2. Lalu diketahui bahwa harga bangunan per meter persegi mencapai Rp 1 juta. Sehingga harga bangunannya adalah 80 m2 x Rp 1.000.000 = Rp 80.000.000.
Hanya saja kondisi rumah biasanya tidak 100 persen baik. Apalagi jika rumah yang dijual sudah cukup berumur. Maka Anda bisa memperkirakannya dengan mengalikan persentase kondisi rumah dengan harga bangunan. Contohnya jika kondisi rumah 90% baik, kita kalikan dengan Rp 80.000.000 sehingga didapatkan harga bangunan Rp 72.000.000 setelah disesuaikan dengan kondisi bangunan.
Taksiran Harga Keseluruhan
Sudah disinggung bahwa NJOP tidak dapat dijadikan sebagai penentu harga jual rumah. Sebab patokan yang lebih cocok digunakan untuk menentukan harga jual adalah harga pasar. Sebab harga pasar biasanya lebih tinggi dibandingkan dengan NJOP.
Meski demikian kita bisa memanfaatkannya untuk mengetahui harga minimal dari suatu rumah. Jika ingin menentukan harga jual properti berdasarkan NJOP, berikut kami berikan contohnya.
Contohnya ada tanah dengan luas 100 m2 dan bangunan dengan luas 40 m2. Berdasarkan penelusuran diketahui bahwa NJOP tanahnya adalah Rp 1.500.000 per meter persegi dan NJOP bangunan Rp 1.500.000 per meter persegi.
Sehingga bisa kita hitung sebagai berikut:
Total harga tanah: 100 m2 x Rp 1.500.000 = Rp 150.000.000
Total harga bangunan: 40 m2 x Rp 1.500.000 = Rp 60.000.000
Sehingga bisa kita ketahui bahwa nilai jual properti tersebut adalah: Rp 150.000.000 + Rp 60.000.000 = Rp 210.000.000.
Baca juga: Cara Cek Riwayat Tanah Yang Bermasalah
Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)
Selain NJOP, Anda mungkin juga sudah mengetahui Nilai Jual Kena Pajak atau NJKP. Biasanya besaran nilai NJKP ini dimasukkan ke dalam perhitungan pajak terutang. NJKP sebenarnya merupakan bagian dari NJOP dan menjadi dasar dalam perhitungan PBB. NJKP ini juga dikenal dengan nama assessment value.
Besaran NJKP ini adalah 40%. Dasar nilai tersebut terdapat dalam Pasal 6 ayat 3 Undang-Undang No. 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan. Hanya saja Undang-Undang tersebut diubah dengan Undang-Undang No. 12 tahun 1994. Dalam undang ini terdapat ketentuan sebagai berikut:
- Pertama; Objek Pajak Perkebunan: luas lahannya sama atau lebih besar dari 25 hektar yang dimiliki, dikuasai ataupun dikelola oleh BUMN, swasta, ataupun operasional antara swasta dan pemerintah.
- Kedua; Objek Pajak Kehutanan: tidak termasuk area blok tebangan dalam rangka penyelenggaraan kegiatan Pemegang Hak Pengusahaan Hutan, Pemegang Izin dan Pemegang Hak Pemungutan Hasil Hutan.
- Selanjutnya Objek Pajak Perumahan: wajib pajak perseorangan dengan NJOP atas bumi dan bangunan yang nilainya sama atau lebih besar dari Rp 1 miliar.
Demikian yang bisa kami sampaikan mengenai cara menghitung harga tanah per meter. Semoga informasi yang kami sampaikan bermanfaat untuk Anda dan memudahkan Anda dalam menentukan atau mencari tahu harga tanah per meter di suatu daerah.
