Biaya Pecah Sertifikat – Dalam hal yang berkaitan dengan sertifikat tanah, kita mengenal istilah pecah sertifikat tanah. Pecah sertifikat menjadi hal yang lumrah di Indonesia. Hal ini bisa terjadi karena beberapa sebab. Misalnya untuk jual beli atau pembagian warisan.
Pemecahan sertifikat tanah ini dibagi menjadi dua macam. Yakni pemecahan yang dilakukan developer atas nama perusahaan dan pemecahan sertifikat atas nama pribadi.
Untuk pemecahan developer atas nama perusahaan, pemecahan dilakukan berdasarkan site plan yang sudah mendapatkan persetujuan dari instansi terkait. Lalu pemecahan sertifikat atas nama pribadi adalah pemecahan yang dilakukan atas nama individu. Pemecahan kedua ini yang akan kita bahas pada artikel ini.
Kami jelaskan bagaimana alur pengurusan pecah sertifikat tanah beserta biaya yang perlu dikeluarkan. Kita awali dari langkah-langkah melakukan pemecahan sertifikat.
Baca juga: Cara Cek Sertifikat Tanah
Syarat Pemecahan Sertifikat Atas Nama Pribadi
Pemecahan sertifikat tanah atas nama pribadi biasanya memiliki luasan yang tidak terlalu besar. Proses pemecahan ini dilakukan oleh orang yang namanya tercantum di dalam sertifikat tanah. Selain itu juga ada syarat-syarat khusus yang perlu disiapkan, antara lain:
- Sertifikat asli.
- Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB).
- Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) pemohon.
- Surat pernyataan pemecahan yang ditandatangani pemegang hak. Pada surat pernyataan ini harus dicantumkan alasan pemecahan dan gambar lokasi yang hendak dipecah. Untuk gambar boleh berupa sketsa kasar lokasi dan rencana pemecahannya.
- Surat kuasa apabila proses pengurusan dikuasakan ke pihak lain. Biasanya untuk opsi ini dikuasakan ke notaris.
- Mengisi beberapa formulir yang sudah disediakan lembaga pertanahan atau Badan Pertanahan Nasional (BPN), seperti surat pernyataan telah memasang tanda batas.
Proses Pemecahan Sertifikat Tanah
Pengurusan pemecahan sertifikat tanah bisa Anda lakukan sendiri ataupun dikuasakan kepada pihak lain atau notaris. Apabila Anda ingin melakukan pemecahan tanpa bantuan pihak lain, Anda perlu menyiapkan berkas-berkas seperti fotokopi identitas diri pemohon dan kuasanya, sertifikat tanah, serta izin perubahan penggunaan tanah. Dokumen izin perubahan perubahan penggunaan tanah harus dimasukkan jika terjadi alih fungsi lahan.
Sedangkan jika pemecahan tidak dilakukan oleh pemilik tanah, maka Anda perlu melampirkan surat kuasa. Sedangkan untuk pengembang perlu melampirkan Sertifikat Hak Atas Tanah yang asli dan site plan kawasan.
Untuk proses pemecahan sertifikat atas nama pribadi dilakukan di dua tempat, yakni di lembaga pertanahan dan di lapangan. Sesudah melakukan pendaftaran berkas, pemohon akan mendapatkan tanda terima. Petugas yang bertanggung jawab atas pengukuran nantinya akan pergi ke lokasi didampingi pemilik atau kuasanya.
Setelah itu petugas akan menggambar hasil pengukuran dan memetakan lokasi pada peta yang disediakan. Langkah selanjutnya adalah penerbitan surat ukur untuk masing-masing bidang yang dipecahkan. Surat ukur tersebut ditandatangani kepala seksi pengukuran dan pemetaan.
Setelah Anda mendapatkan surat ukur, tahap berikutnya adalah penerbitan sertifikat di Subseksi Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI). Sertifikat ini ditandatangani oleh kepala lembaga pertanahan. Hal ini sekaligus menyudahi proses pemecahan sertifikat atas nama pribadi. Anda hanya perlu menanti sertifikat baru dikeluarkan.
Mengenai waktu yang dibutuhkan untuk memecah sertifikat terdapat dalam Lampiran IX Peraturan Kepala BPN RI No.6 Tahun 2008. Dalam peraturan tersebut dijelaskan bahwa proses pemecahan sertifikat tanah ini membutuhkan waktu lima belas hari kerja. Waktu ini dihitung sejak berkas yang diterima lengkap dan sudah dilakukan pengukuran. Di samping itu sertifikat tanah yang hendak dipecah harus bersih tanpa masalah.
Pemecahan Sertifikat Tanah Warisan
Peralihan hak atas tanah harus disertai dengan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris. Aturan mengenai hal ini terdapat pada Pasal 42 ayat (4) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP Pendaftaran Tanah).
Syarat Hibah Wasiat
Pemecahan warisan juga disebut dengan nama hibah wasiat. Mengenai syarat hibah wasiat didasarkan pada contoh Kompilasi Hukum Islam. Dalam pasal 195 KHI disebutkan bahwa syarat hibah wasiat adalah sebagai berikut:
- Wasiat dilakukan secara lisan di hadapan dua orang saksi, atau tertulis di hadapan dua orang saksi atau Notaris.
- Wasiat diperbolehkan sebanyak-banyaknya ⅓ dari seluruh harta warisan, kecuali jika seluruh ahli waris menyetujui.
- Wasiat kepada ahli waris berlaku jika disetujui oleh semua ahli waris.
- Persetujuan dibuat secara lisan di hadapan dua orang saksi atau tertulis di hadapan dua orang saksi dan notaris.
Tahap Membuat Akta Hibah Wasiat
Apabila tidak dibuatkan akta hibah wasiat secara notariil, maka setiap kali terjadi kematian harus terjadi proses pewarisan. Walaupun tanah tersebut dibagi menjadi dua dan diberikan kepada masing-masing nama, tetap ada tahap-tahap yang harus diikuti Berikut tahapan yang bisa Anda ketahui:
- Proses turun waris (balik nama waris) dengan membayar pajak waris sehingga tanah dibalik nama ke atas nama seluruh hak waris.
- Setelah itu, dilakukan pemecahan sertifikat menjadi dua bagian (X dan Y).
Sedangkan syarat administrasi yang harus disiapkan antara lain:
- Sertifikat asli
- PBB asli 5 tahun terakhir dan Surat Tanda Terima Setoran
- IMB asli
- Fotokopi KTP pemberi dan penerima hibah
- Fotokopi Kartu Keluarga
- Fotokopi akta kelahiran
Biaya Pecah Sertifikat Tanah
Untuk melakukan proses pecah sertifikat kita perlu mengeluarkan sejumlah dana. Besaran biaya pecah sertifikat tergantung jumlah sertifikat yang akan dibuat. Menurut Peraturan Pemerintah No. 46 Tahun 2002, biaya penerbitan sertifikat adalah Rp25.000 untuk setiap sertifikat yang diterbitkan.
Contohnya jika Anda akan memecah sertifikat menjadi 4, maka tinggal dikalikan dengan Rp 50 ribu. Sehingga kita ketahui biaya yang perlu dikeluarkan adalah Rp 200 ribu. Perlu dicatat, biaya ini belum termasuk biaya pengukuran tanah.
Besaran biaya pengukuran ini juga tergantung dari ketetapan pemerintah daerah. Contohnya untuk bidang non pertanian yang berada di DKI Jakarta dengan luas 100 m2 akan dikenai biaya pengukuran sebesar Rp 248 ribu.
Baca juga: Cara Balik Nama Sertifikat Tanah
Biaya Pemecahan Sertifikat Tanah lewat Notaris
Jika meminta bantuan notaris, maka ada tambahan biaya yang perlu Anda bayarkan. Ketentuan honorarium notaris terdapat pada pasal 36 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (selanjutnya akan disebut pasal 36 UUJN).
Penentuan besar kecilnya biaya notaris ini dilihat dari dua hal, yakni nilai ekonomis akta dan nilai sosial akta. Berikut kami jelaskan secara singkat mengenai kedua poin ini.
Nilai Ekonomis
Honorarium notaris jika ditentukan berdasarkan nilai ekonomis ditentukan dari objek setiap akta. Rinciannya bisa Anda lihat di bawah ini:
- Nilai objek sampai dengan Rp100.000.000 atau ekuivalen gram emas ketika itu, honorarium yang diterima tidak lebih dari 2,5%
- Nilai objek di atas Rp100.000.000 sampai dengan Rp1.000.000.000,00 honorarium yang diterima tidak lebih dari 1,5%
- Nilai objek di atas Rp1.000.000.000, honorarium yang diterima didasarkan pada kesepakatan antara Notaris dengan pihak-pihak yang menghadap, tetapi tidak melebihi 1% dari objek yang dibuatkan aktanya.
Nilai Sosiologis
Jika ditentukan berdasarkan fungsi sosial dari objek setiap akta, honorarium notaris yang dibayarkan paling besar Rp 5.000.000 mengacu pada pasal 36 UUJN.
Biaya notaris dalam pemecahan sertifikat ini dibutuhkan untuk beberapa hal. Mulai dari cek sertifikat, validasi pajak, hingga biaya balik nama.
